Fastighetsrätt är ett rättsområde som reglerar rättigheter och skyldigheter som rör fastigheter, det vill säga mark och byggnader. Fastighetsrätt är en viktig del av svensk rätt och omfattar bland annat regler om fastighetsköp, arrende, hyra, nyttjanderätt, servitut, lagfart, pant och inteckning.
Köp av fastighet
En fastighet är en avgränsad del av marken med tillhörande byggnader och anläggningar. Fastighetsrätt reglerar de rättsliga relationerna mellan fastighetsägare och andra parter som har intresse av fastigheten. Det kan exempelvis vara personer som hyr eller arrenderar mark eller byggnader, personer som har servitut som ger dem rättigheter på fastigheten, eller personer som har pant- eller inteckningsrätt. En viktig del av fastighetsrätt är fastighetsköp. När en fastighet säljs måste köparen få lagfart på fastigheten, vilket innebär att köparen blir registrerad som ägare hos Lantmäteriet. Köpet regleras vanligtvis i ett köpeavtal som kan innehålla villkor om betalning, överlåtelse av tillhörande rättigheter och skyldigheter, och eventuella garantier från säljaren.
Hyra, arrende och servitut
En annan viktig del av fastighetsrätt är hyra och arrende. Hyresrätt gäller när en person hyr en bostad eller lokal, medan arrendet gäller när en person hyr en mark eller annan fastighet för att bedriva jordbruk eller skogsbruk. Reglerna om hyra och arrende reglerar bland annat rättigheter och skyldigheter för hyresgäster och arrendatorer, hyresvillkor, uppsägning och förnyelse av hyres- och arrendeavtal. Servitut är en annan viktig del av fastighetsrätt. Ett servitut ger en person rätt att använda en annan persons fastighet på ett visst sätt, till exempel att använda en väg som går över grannens mark. Servitut kan upprättas mellan fastighetsägare eller registreras i samband med fastighetsköp.
Pant
Pant och inteckning är också viktiga delar av fastighetsrätt. Pant innebär att en långivare får rätt att ta ut pant om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet. Inteckning innebär att en person får rätt att få betalt för en fordran genom att ta betalt från fastigheten om skulden inte betalas. Regler om pant och inteckning finns i lagar som till exempel Jordabalken och Fastighetsbildningslagen.
Jordabalken
Jordabalken är en svensk lag som reglerar fastighetsrätt, det vill säga rättigheter och skyldigheter som rör fast egendom, till exempel fastigheter och mark. Lagen trädde i kraft år 1970 och ersatte flera äldre lagar som reglerade fastighetsrätt, bland annat Jordförvärvslagen och Äganderättslagen. Jordabalken reglerar en mängd olika aspekter av fastighetsrätt, inklusive fastighetsbildning, fastighetsköp, hyra, arrende, servitut och pant. Lagen innehåller också regler om fastighetens gränser, beteckningar och beskrivning.
Nyttjanderätt
Nyttjanderätt är en av de viktigaste rättigheterna inom fastighetsrätt och innebär att en person eller organisation har rätt att använda en fastighet utan att vara ägare till den. Det kan finnas olika typer av nyttjanderätter som kan vara tidsbegränsade eller ständiga och som kan avse en del eller hela fastigheten. Ett exempel på nyttjanderätt är hyresrätt, där en person hyr en bostad eller lokal av fastighetsägaren. Hyresrätten ger hyresgästen rätt att använda fastigheten för en viss tid och mot en viss avgift, men äganderätten förblir hos fastighetsägaren. En annan vanlig typ av nyttjanderätt är arrenderätt, där en person eller organisation hyr en fastighet för att bedriva jordbruk eller skogsbruk. Sammanfattningsvis kan nyttjanderätt vara av olika typer och innebära att en person eller organisation har rätt att använda en fastighet utan att vara ägare till den. Det kan vara tidsbegränsat eller ständigt och kan avse en del eller hela fastigheten. Hyresrätt, arrenderätt, servitut och panträtt är några av de vanligaste formerna av nyttjanderätt inom fastighetsrätt.
Äganderätt
Äganderättslagen (1970:994) är en svensk lag som reglerar äganderätten till egendom, inklusive fastigheter. Lagen är en av de mest grundläggande lagarna inom fastighetsrätt och fastställer bland annat vilka rättigheter och skyldigheter som följer med ägandet av en fastighet. Enligt äganderättslagen innebär äganderätt att en person eller organisation har full kontroll över en fastighet och har rätt att använda, förändra och sälja fastigheten. Ägaren har också rätt att bestämma vem som får använda fastigheten och under vilka villkor. Äganderättslagen innehåller också bestämmelser om gränserna för äganderätt. Till exempel har fastighetsägaren rätt att använda sin fastighet på ett sätt som inte skadar eller stör grannfastigheter eller allmänna intressen. Ägaren har också skyldighet att ta hänsyn till miljön och inte förorena marken eller vattnet. En annan viktig del av äganderättslagen är skyddet för fastighetsägare mot intrång eller skador på fastigheten. Om någon annan bryter sig in på en fastighet eller orsakar skada på den, kan fastighetsägaren ha rätt till skadestånd eller andra rättsliga åtgärder för att skydda sin egendom.
Jordförvärvslagen
Jordförvärvslagen (1979:230) är en svensk lag som reglerar förvärv av jordbruksmark och skogsmark. Syftet med lagen är att säkerställa att Sveriges jordbruks- och skogsproduktion kan bedrivas på ett hållbart sätt genom att skydda jordbruks- och skogsmarken från spekulation och onödiga försäljningar. Enligt jordförvärvslagen krävs det att en utländsk person eller organisation ansöker om tillstånd från Lantmäteriet för att förvärva jordbruksmark eller skogsmark i Sverige. Tillståndet beviljas endast om ansökan uppfyller vissa villkor och om förvärvet bedöms vara förenligt med samhällets intressen. Ett av kraven som ställs på ansökan är att den sökande inte får ha någon anknytning till en främmande makt som kan utgöra en säkerhetsrisk för Sverige. Detta innebär att till exempel utländska regeringar eller organisationer som anses vara hotfulla mot Sverige kan nekas tillstånd att förvärva jordbruksmark eller skogsmark. En annan viktig bestämmelse i jordförvärvslagen är att det krävs särskilt tillstånd för förvärv av jordbruksmark eller skogsmark som är större än 15 hektar. Syftet med denna regel är att förhindra storskalig uppköp av jordbruks- och skogsmark som kan påverka lokalbefolkningens möjligheter att bedriva jordbruk eller skogsbruk på lång sikt.
Fastighetsbildningslagen
Fastighetsbildningslagen (1970:988) är en svensk lag som reglerar fastighetsbildning, det vill säga processen för att dela upp en fastighet i mindre delar eller att slå ihop flera fastigheter till en större fastighet. Enligt fastighetsbildningslagen krävs det tillstånd från Lantmäteriet för att genomföra en fastighetsbildning. Tillståndet kan beviljas om fastighetsbildningen uppfyller vissa villkor, till exempel att fastigheten efter bildningen är ändamålsenlig och inte strider mot samhällets intressen. En annan viktig del av fastighetsbildningslagen är bestämmelserna om fastighetsgränser och fastighetsindelning. Lagen reglerar hur fastighetsgränser ska fastställas och vad som gäller vid ändring av fastighetsgränser. Lagen reglerar också hur fastigheter ska delas upp i olika delar, till exempel vid försäljning av en mindre del av en fastighet. Fastighetsbildningslagen innehåller också bestämmelser om servitut och andra rättigheter som kan gälla för fastigheter. Servitut är en rättighet för en fastighet att använda en annan fastighet för ett visst ändamål, till exempel att använda en grannfastighets väg för att komma till sin egen fastighet. Lagen reglerar hur servitut ska upprättas och vad som gäller vid ändring eller upphävande av servitut.
Tillämpning av plan- och bygglagen
Plan- och bygglagen tillämpas genom att den styr hur planering och byggande av fastigheter och bebyggelseområden ska genomföras. Lagen har olika tillämpningsområden, som beskrivs nedan:
- Planering av mark- och vattenområden: Plan- och bygglagen reglerar hur planering av mark- och vattenområden ska ske. Detta innebär att kommunerna ska upprätta och anta översiktsplaner och detaljplaner för områden inom kommunen. Detaljplaner beskriver hur marken ska användas och bebyggas, och vilka krav som ska gälla för byggnader och anläggningar. Översiktsplanen beskriver den långsiktiga planeringen för hela kommunens mark- och vattenområden.
- Bygglovsförfarande: För att bygga en byggnad eller göra en väsentlig ändring på en befintlig byggnad krävs det vanligtvis ett bygglov. Plan- och bygglagen reglerar hur ansökan om bygglov ska hanteras, vilka handlingar som ska ingå i ansökan och vilka villkor som kan ställas.
- Byggnadsverk och anläggningar: Plan- och bygglagen reglerar även vilka krav som ska gälla för byggnadsverk och anläggningar, såsom till exempel bostadshus, industribyggnader och broar. Lagen reglerar också vilka krav som ska gälla för tillgänglighet och miljöprestanda.
- Byggande och förvaltning: Plan- och bygglagen innehåller också bestämmelser om hur byggande och förvaltning av fastigheter och anläggningar ska ske. Detta inkluderar bland annat bestämmelser om brandskydd, energihushållning, avfallshantering och bullerskydd.
I praktiken tillämpas Plan- och bygglagen genom att kommunerna tar beslut om detaljplaner och bygglov, samt genom att byggherrar och fastighetsägare följer lagens krav och bestämmelser när de planerar, bygger och förvaltar fastigheter och anläggningar. Lagen är viktig för att säkerställa en hållbar och ändamålsenlig användning och bebyggelse av mark- och vattenområden.